Hoe de HUD Anti-Flipping Rule huizenkopers beschermt

In mei 2003 heeft het Amerikaanse ministerie van Behuizing en Urban Development (HUD) hebben een federale regelgeving bedoeld om potentiële huizenkopers te beschermen tegen mogelijk roofzuchtige kredietverleningspraktijken die verband houden met het proces van "flipping" van woninghypotheken die door de Federale huisvestingsadministratie (FHA).

Dankzij de regel kunnen huizenkopers 'erop vertrouwen dat ze worden beschermd tegen gewetenloze praktijken', zei de toenmalige HUD-secretaris Mel Martinez. "Deze laatste regel is een belangrijke stap in onze inspanningen om roofpraktijken uit te bannen", zei hij in een persbericht.

In wezen is 'flippen' een soort van onroerend goed investeringsstrategie waarbij een investeerder huizen of onroerend goed koopt met de enige bedoeling deze met winst door te verkopen. De winst van de investeerder wordt gegenereerd door hogere toekomstige verkoopprijzen die optreden als gevolg van een stijgende huizenmarkt, renovaties en kapitaalverbeteringen aan het onroerend goed, of beide. Beleggers die de flipping-strategie toepassen, lopen financiële verliezen als gevolg van prijsdalingen tijdens dalingen op de huizenmarkt.

Thuis "flippen" wordt een beledigende praktijk wanneer een eigendom kunstmatig wordt doorverkocht voor een grote winst opgeblazen prijs onmiddellijk na te zijn verworven door de verkoper met weinig of geen merkbare verbeteringen aan de eigendom. Volgens HUD gebeurt de roofkrediet wanneer nietsvermoedende huizenkopers ofwel een veel hogere prijs betalen dan zijn reële marktwaarde of zich verbinden tot een hypotheek tegen onterecht opgeblazen rentetarieven, sluitingskosten of beide.

De term "flippen" mag in dit geval niet worden verward met de volledig legale en ethische praktijk van het kopen van een financieel noodlijdende of vervallen huis, het maken van uitgebreide “sweat equity” -verbeteringen om de reële marktwaarde echt te verhogen en vervolgens met winst te verkopen.

Volgens de HUD-regelgeving, FR-4615 Prohibition of Property Flipping in HUD's Single Family Mortgage Insurance Programs, 'mogen recent omgedraaide huizen niet in aanmerking komen voor een FHA-hypotheekverzekering. Bovendien stelt het FHA in staat om te eisen dat personen die proberen omgedraaide huizen te verkopen, kunnen voorzien aanvullende documentatie waaruit blijkt dat de getaxeerde reële marktwaarde van het huis echt is gestegen aanzienlijk. Met andere woorden, bewijs dat hun winst uit de verkoop gerechtvaardigd is.

Alleen de eigenaar van een record mag een woning verkopen aan een persoon die voor de lening een FHA-hypotheekverzekering zal afsluiten; het mag geen verkoop of toewijzing van het verkoopcontract behelzen, een procedure die vaak wordt gevolgd wanneer wordt vastgesteld dat de huizenkoper het slachtoffer is geweest van roofpraktijken.

• Wederverkoop die 90 dagen of korter na verwerving plaatsvindt, komt niet in aanmerking voor een door FHA te verzekeren hypotheek. Uit de analyse van FHA bleek dat een van de meest flagrante voorbeelden van woekerleningen 'flips' waren die plaatsvonden binnen een zeer korte tijdspanne, vaak binnen enkele dagen. Zo worden de "snelle salto's" geëlimineerd.
• Wederverkopen die tussen 91 en 180 dagen plaatsvinden, komen in aanmerking op voorwaarde dat de geldschieter een aanvullende beoordeling door een onafhankelijke taxateur op basis van een doorverkooppercentage dat is vastgesteld door FHA; deze drempel zou relatief hoog zijn om legitieme rehabilitatie-inspanningen niet te schaden, maar weerhouden gewetenloze verkopers, geldschieters en taxateurs nog steeds ervan te proberen eigendommen om te draaien en op te lichten huizenkopers. Geldgevers kunnen ook bewijzen dat de verhoogde waarde het gevolg is van herstel van het onroerend goed.
• Voor wederverkopen die tussen 90 dagen en een jaar plaatsvinden, moet de kredietverstrekker aanvullende informatie verkrijgen documentatie om de waarde te ondersteunen voor omstandigheden of locaties waar HUD het flippen van eigendommen identificeert als een probleem. Deze autoriteit vervangt de hogere verwachte drempel die is vastgesteld voor de bovengenoemde 90 tot 180 dagen periode en zal worden ingeroepen wanneer FHA vaststelt dat substantieel misbruik kan plaatsvinden in een bepaald geval plaats.

De FHA staat ontheffingen toe aan de eigendomsveranderingsbeperkingen voor:

• eigendommen verworven door een werkgever of verhuisbureau in verband met de verhuizing van een werknemer;
• wederverkoop van afgeschermd eigendom van de bank door HUD in het kader van haar onroerend goed (REO) programma;
• verkoop van onroerend goed door andere Amerikaanse overheidsinstanties;
• verkoop van onroerend goed door non-profitorganisaties die zijn goedgekeurd door HUD om eengezinswoningen met korting te kopen met wederverkoopbeperkingen;
• verkoop van eigendommen die door de verkoper zijn verworven door erfenis;
• verkoop van onroerend goed door staats- en federaal gecharterde financiële instellingen en door de overheid gesponsorde ondernemingen;
• verkoop van onroerend goed door lokale en nationale overheidsinstanties; en
• verkoop van onroerend goed binnen Presidentieel uitgeroepen tot grote rampengebieden (PDMDA), alleen bij afgifte van een kennisgeving van een uitzondering op de HUD.

De bovenstaande beperkingen zijn niet van toepassing op bouwers die een nieuwbouwwoning verkopen of een woning bouwen voor een lener die van plan is gebruik te maken van FHA-verzekerde financiering.