De 7 belangrijkste Eminent Domain Cases

Eminent domein is het nemen van privé-eigendom voor openbaar gebruik. Opgesomd in de Vijfde wijziging van de Amerikaanse grondwet geeft het staten en de federale regering het recht om eigendommen in beslag te nemen voor openbaar gebruik in ruil voor een rechtvaardige vergoeding (op basis van een eerlijke marktwaarde voor een stuk land). Het concept van eminent domein is verbonden met de functionaliteit van de overheid, omdat de overheid dat moet eigendommen verwerven voor infrastructuur en diensten zoals openbare scholen, openbare voorzieningen, parken en doorvoer activiteiten.

Zeven belangrijke rechtszaken in de 19e en 20e eeuw lieten de rechterlijke macht toe om een ​​eminent domein te definiëren. De meeste eminente domeinuitdagingen richten zich op de vraag of de gronden zijn ingenomen voor een doel dat kwalificeert als "openbaar gebruik" en of de geboden vergoeding "rechtvaardig" was.

Kohl v. Verenigde Staten (1875) was de eerste zaak van het Amerikaanse Hooggerechtshof die de eminente domeinbevoegdheden van de federale regering beoordeelde. De regering nam een ​​deel van de gronden van indiener in beslag zonder vergoeding voor de bouw van een postkantoor, douanekantoor en andere overheidsfaciliteiten in Cincinnati, Ohio. Indieners beweerden dat de rechtbank niet bevoegd was, de regering zou de grond niet zonder kunnen verwerven goede wetgeving, en dat de regering eerder een onafhankelijke beoordeling van de waarde van het land moet accepteren compenseren.

In een beslissing van Justice Strong oordeelde de rechtbank in het voordeel van de regering. Volgens de meerderheid is het eminente domein een kern en essentiële macht die via de grondwet aan de regering wordt verleend. De regering mag wetgeving ontwikkelen om het eminente domein verder te definiëren, maar de wetgeving is niet vereist om gebruik te maken van de bevoegdheid.

In de mening van de meerderheid schreef Justice Strong:

'Als het recht van het eminente domein bestaat in de federale regering, is het een recht dat kan worden uitgeoefend binnen de staten, voor zover nodig om te genieten van de bevoegdheden die haar door de Grondwet."

In Verenigde Staten v. Gettysburg Electric Railroad Company (1896) gebruikte het Congres een eminent domein om het Gettysburg Battlefield in Pennsylvania te veroordelen. De Gettysburg Railroad Company, die land bezat in het veroordeelde gebied, klaagde de regering aan en beweerde dat de veroordeling hun recht op het vijfde amendement schond.

De meerderheid oordeelde dat de veroordeling, zolang de spoorwegmaatschappij een redelijke marktwaarde voor de grond had ontvangen, rechtmatig was. In termen van openbaar gebruik schreef Justice Peckham namens de meerderheid: “Er mag geen bekrompen beeld worden gegeven van het karakter van dit voorgestelde gebruik. Het nationale karakter en het belang ervan zijn volgens ons duidelijk. ” Bovendien oordeelde de rechtbank dat de de hoeveelheid land die nodig is in een eminent domeinbeslag is aan de wetgever om te bepalen, niet aan de rechtbank.

Chicago, Burlington & Quincy Railroad Co. v. Stad Chicago (1897) heeft de clausule van het vijfde amendement overgenomen Veertiende amendement. Vóór deze zaak hadden staten gebruik gemaakt van eminente domeinbevoegdheden die niet waren gereguleerd door het vijfde amendement. Dit betekent dat staten mogelijk eigendommen in beslag hebben genomen voor openbaar gebruik zonder louter compensatie.

In de jaren 1890 wilde de stad Chicago een stuk weg met elkaar verbinden, ook al betekende dit het doorsnijden van privéterreinen. De stad veroordeelde het land door middel van een verzoekschrift van de rechtbank en betaalde alleen een vergoeding aan de eigenaren van onroerend goed. Quincy Railroad Corporation bezat een deel van het veroordeelde land en ontving $ 1 voor het oprapen, wat de spoorweg ertoe bracht om in beroep te gaan tegen het vonnis.

In een 7-1-beslissing van Justitie Harlan oordeelde de rechtbank dat de staat land onder een eminent domein mocht nemen als de oorspronkelijke eigenaren een billijke vergoeding zouden krijgen. De inname van het land van de Spoorwegmaatschappij had het bedrijf het gebruik niet ontnomen. De straat doorsneed alleen de spoorwegtrajecten en zorgde er niet voor dat de traktaten werden verwijderd. Daarom was $ 1 slechts een compensatie.

In 1945 richtte het Congres het District of Columbia Redevelopment Land Agency op om de inbeslagname van 'verwoeste' woonwijken voor wederopbouw toe te staan. Berman bezat een warenhuis in het gebied dat gepland stond voor herontwikkeling en wilde niet dat zijn eigendommen samen met het 'verwoeste' gebied in beslag zouden worden genomen. In Berman v. Parker (1954), vervolgde Berman op grond dat de District of Columbia Redevelopment Act en de inbeslagname van zijn land zijn recht op een eerlijk proces schonden.

In een unaniem besluit van Justitie Douglas oordeelde de rechtbank dat de inbeslagname van het eigendom van Berman geen schending was van zijn recht op het Vijfde Amendement. Het vijfde amendement specificeert niet waarvoor het land moet worden gebruikt buiten "openbaar gebruik". Het congres heeft de bevoegdheid om te beslissen wat dit betekent gebruik zou kunnen zijn en het doel om de grond in woningen te veranderen, met name woningen met lage inkomens, past in de algemene definitie van de inkomsten clausule.

De meerderheid van Justice Douglas las:

“Zodra de kwestie van het publieke doel is beslist, de hoeveelheid en het karakter van de te nemen grond voor de project en de behoefte aan een bepaald traktaat om het geïntegreerde plan te voltooien, ligt ter beoordeling van de wetgever Afdeling."

Penn Central Transportation v. New York City (1978) vroeg de rechtbank of een wet op het behoud van monumenten, die Penn Station ervan weerhield een gebouw met 50 verdiepingen erboven te bouwen, grondwettelijk was. Penn Station betoogde dat het voorkomen van de bouw van het gebouw neerkwam op een illegale inname van het luchtruim door de stad New York, wat in strijd was met het vijfde amendement.

De rechtbank oordeelde in een 6-3-beslissing dat de wet inzake monumenten geen schending was van het vijfde amendement omdat het beperken van de bouw van een gebouw met 50 verdiepingen geen overname van de luchtruim. De bezienswaardighedenwet was nauwer verwant aan een bestemmingsverordening dan aan een eminent domein, en New York had een recht om de bouw in het algemeen belang van het beschermen van het "algemeen welzijn" van de omgeving te beperken Oppervlakte. Penn Central Transportation kon niet bewijzen dat New York het eigendom op een zinvolle manier had 'ingenomen' omdat ze de economische capaciteit hadden verlaagd en de eigendomsrechten hadden geschonden.

Hawaii's Land Reform Act van 1967 probeerde de kwestie van ongelijke grondbezit op het eiland aan te pakken. Tweeënzeventig particuliere landeigenaren bezaten 47% van het land. Hawaii Housing Authority v. Midkiff (1984) vroeg de rechtbank om te bepalen of de staat Hawaï een wet zou kunnen vaststellen die van toepassing zou zijn eminent domein om land van verhuurders (eigenaren van onroerend goed) te nemen en dit te herverdelen aan huurders (onroerend goed huurders).

In een 7-1-beslissing oordeelde de rechtbank dat de Landhervormingswet grondwettelijk was. Hawaii probeerde een eminent domein te gebruiken om een ​​concentratie van privé-eigendom te voorkomen, een doel dat over het algemeen wordt geassocieerd met goed democratisch bestuur. Bovendien heeft de staatswetgever evenveel macht om deze beslissing te nemen als het Congres. Het feit dat het eigendom van de ene particuliere partij naar de andere werd overgedragen, deed niets af aan het openbare karakter van de ruil.

In Kelo v. Stad van New London (2005), klaagster Kelo, daagde de stad New London, Connecticut, voor de rechter omdat zij haar eigendommen onder een eminent domein in beslag had genomen en aan New London Development Corporation had overgedragen. Susette Kelo en anderen in het gebied hadden geweigerd hun privé-eigendom te verkopen, dus de stad veroordeelde het om hen te dwingen tot compensatie. Kelo beweerde dat de inbeslagname van haar eigendommen een schending was van het element "openbaar gebruik" van de Vijfde Clausule van amendementen overnemen omdat de grond zou worden gebruikt voor economische ontwikkeling, en dat is niet alleen openbaar. Het eigendom van Kelo was niet 'verwoest' en zou worden overgedragen aan een privébedrijf voor economische ontwikkeling.

In een 5-4-beslissing van Justice Stevens bevestigde de rechtbank aspecten van haar uitspraak in Berman v. Parker en Hawaii Housing Authority v. Midkiff. De rechtbank oordeelde dat de herverdeling van het land deel uitmaakte van een gedetailleerd economisch plan met openbaar gebruik. Hoewel de overdracht van land van de ene particuliere partij naar de andere was, diende het doel van die overdracht - economische ontwikkeling - een definitief openbaar doel. In dit geval definieerde de rechtbank verder "openbaar gebruik" door uit te leggen dat het niet beperkt was tot letterlijk gebruik door het publiek. Deze term kan eerder ook het algemeen nut of algemeen welzijn beschrijven.

• Kohl v. Verenigde Staten, 91 U.S. 367 (1875).
• Kelo v. New London, 545 U.S. 469 (2005).
• Verenigde Staten v. Gettysburg Elec. Ry. Co., 160 U.S. 668 (1896).
• Penn Central Transportation Co. v. New York City, 438 U.S. 104 (1978).
• Hawaii Housing Auth. v. Midkiff, 467 U.S. 229 (1984).
• Berman v. Parker, 348 U.S. 26 (1954).
• Chicago, B. & Q. R. Co. v. Chicago, 166 U.S. 226 (1897).
• Somin, Ilya. “Het verhaal achter Kelo v. City of New London. ' The Washington Post, 29 mei 2015, www.washingtonpost.com/news/volokh-conspiracy/wp/2015/05/29/the-story-behind-the-kelo-case-how-an-obscure-takings-case-came-to-shock-the- geweten-van-de-natie /? utm_term = .c6ecd7fb2fce.
• "Geschiedenis van het federale gebruik van het Eminent-domein." Het Amerikaanse ministerie van Justitie, 15 mei 2015, www.justice.gov/enrd/history-federal-use-eminent-domain.
• "Staatsrecht. Federale macht van het Eminent-domein. ' Law Review van de Universiteit van Chicago, vol. 7, nee. 1, 1939, blz. 166–169. JSTOR, JSTOR, www.jstor.org/stable/1596535.
• "Annotatie 14 - Vijfde amendement." Findlaw, constitution.findlaw.com/amendment5/annotation14.html#f170.