Fannie Mae en Freddie Mac begrijpen

De Federal National Mortgage Association ("Fannie Mae") en de Federal Home Mortgage Corporation ("Freddie Mac") werden gecharterd door Congres het creëren van een secundaire markt voor woninghypotheken. Ze worden beschouwd als "door de overheid gesponsorde ondernemingen" (GSE's) omdat het Congres hun oprichting heeft toegestaan ​​en hun publieke doeleinden heeft vastgesteld.

Fannie Mae en Freddie Mac zijn samen de grootste bronnen van woningfinanciering in de Verenigde Staten. Dit is hoe het werkt:

• U stelt een hypotheek op koop een huis.
• Uw geldschieter verkoopt die hypotheek waarschijnlijk door aan Fannie Mae of Freddie Mac.
• Fannie Mae en Freddie Mac houden deze hypotheken in hun portefeuilles of verpakken de leningen in door hypotheek gedekte effecten (MBS) die ze vervolgens aan het publiek verkopen.

De theorie is dat Fannie Mae en Freddie Mac door deze service aan te trekken investeerders die anders geen geld in de hypotheekmarkt belegt. Dit verhoogt in theorie de hoeveelheid geld die beschikbaar is voor potentiële huiseigenaren.

Hoewel Fannie Mae en Freddie Mac door het Congres werden gecharterd, zijn ze ook privébedrijven die eigendom zijn van aandeelhouders. Ze zijn gereguleerd door de US Department of Housing and Urban Development sinds respectievelijk 1968 en 1989.
Fannie Mae is echter meer dan 40 jaar oud. President Franklin Delano Roosevelt's New Deal creëerde Fannie Mae in 1938 om de nationale woningmarkt na de Grote Depressie een vliegende start te geven. En Freddie Mac werd geboren in 1970.
In 2007, EconoBrowser merkte op dat er vandaag "geen expliciete overheidsgarantie voor hun schuld" is. In september 2008 nam de Amerikaanse regering zowel Fannie Mae als Freddie Mac in beslag.

• Federale Farm Credit Banks (1916)
• Federale Home Loan Banks (1932)
• Government National Mortgage Association (Ginnie Mae) (1968)
• Federal Agricultural Mortgage Corporation (Farmer Mac) (1988)

In 2007 keurde het Huis H.R. 1427 goed, een hervormingspakket voor de GSE-regelgeving. Toen-Comptroller-generaal David Walker verklaarde in de verklaring van de Senaat dat “[A] enkele behuizing GSE-regulator meer zou kunnen zijn onafhankelijk, objectief, efficiënt en effectief dan afzonderlijke regelgevende instanties en zou prominenter kunnen zijn dan beide alleen. Wij geloven dat waardevolle synergieën kunnen worden bereikt en dat expertise in het evalueren van GSE-risicobeheer gemakkelijker binnen één bureau kan worden gedeeld. ”

EEN subprime hypotheekcrisis vond plaats in de Verenigde Staten tussen 2007 en 2010, deels als gevolg van een verzwakkende economie, maar ook als een huizenbubbel die de huizenprijzen steeds hoger had laten instorten. Huizen waren groot, hun prijskaartjes steil, maar hypotheken waren goedkoop en gemakkelijk te krijgen, en de heersende onroerend goed theorie was dat het slim was om (veel) meer huis te kopen dan je nodig had omdat het een solide was investering. Als ze wilden, konden kopers het huis herfinancieren of verkopen omdat de prijs hoger zou zijn dan toen het werd gekocht.

De geconcentreerde blootstelling van Fannie en Freddie aan Amerikaanse woninghypotheken, in combinatie met hun hoge leverage, bleek een recept voor een ramp. Toen de onvermijdelijke crash van de huizenprijzen plaatsvond, veroorzaakte dit een bijbehorende piek in de wanbetaling van hypotheken, en Fannie en Freddie waren honderdduizenden hypotheken onder water houden - mensen waren in sommige gevallen veel meer aan hun huizen schuldig dan de huizen waard. Die situatie heeft sterk bijgedragen aan de recessie van 2008.

Medio 2008 waren de twee bedrijven uitgebreid tot bijna $ 1,8 biljoen aan gecombineerde activa en $ 3,7 biljoen aan gecombineerde netto buitenbalanskredietgaranties. In dezelfde periode boekten ze echter $ 14,2 miljard aan verliezen en hun gecombineerde kapitaal bedroeg slechts ongeveer 1 procent van hun blootstelling aan hypotheekrisico's. Ondanks inspanningen in de zomer van 2008 om de falende GSE's te ondersteunen (de Housing and Economic Recovery Act op 30 juli gaf de US Treasury tijdelijk onbeperkte investeringsautoriteit), tegen september. 6, 2008 hadden de GSE's $ 5,2 biljoen dollar aan hypotheekschuld.

Op september 6, de Federal Housing Finance Agency plaatste Fannie Mae en Freddie Mac in conservatorium, nemen zeggenschap over de twee bedrijven, en het sluiten van senior preferente aandelenaankoopovereenkomsten met elk instelling. De Amerikaanse belastingbetaler betaalde uiteindelijk een bailout van $ 187 miljard aan de twee GSE's.

Een bepaling voor het reddingsplan was dat de kwaliteit van de door Fannie Mae en Freddie Mac gesteunde huisvestingsleningen moest verbeteren. Onderzoek door economen Dongshin Kim en Abraham Park gemeld in 2017 wijzen erop dat de kwaliteit van de post-crisis leningen is inderdaad hoger, met name wat betreft de vereisten voor de schuldgraad / inkomensverhouding (DTI) en kredietscores (FICO). Tegelijkertijd zijn sinds 2008 de LTV-vereisten (loss to value) verlaagd, waardoor het aantal eerste woningkredieten voor klanten gestaag is toegenomen.

Tegen 2017 hadden Fannie en Freddie 266 miljard dollar terugbetaald aan de Amerikaanse schatkist, wat hun reddingsoperatie tot een enorm succes maakte; en de huizenmarkt is hersteld. Kim en Park suggereren echter dat het verstandig zou zijn om de kwaliteit van de hypotheken voortdurend te bewaken. Hoewel FICO en DTI indicatoren zijn voor het vermogen van de lener om hun hypotheken op tijd te betalen, is de LTV een indicatie van de bereidheid van de lener om te betalen. Wanneer de waarde van het huis onder het leningsaldo daalt, zullen mensen minder snel op hun hypotheek betalen.

• Boyd, Richard. "De GSE's terugbrengen? Bailouts, Amerikaans woonbeleid en de morele zaak voor Fannie Mae." Journal of Affordable Housing & Community Development Law 23.1 (2014): 11–36. Afdrukken.
• Ducas, John V. Subprime Hypotheekcrisis 2007–2010. Federale Reserve Geschiedenis. 22 november 2013.
• Frame, W. Scott, et al. "The Rescue van Fannie Mae en Freddie Mac." Journal of Economic Perspectives 29.2 (2015): 25–52. Afdrukken.
• Kim, Dongshin en Abraham Park. "Hoe goed zijn de Fannie Mae en Freddie Mac-terugvorderingen? Zijn er kwetsbaarheden voor de geschiedenis om te herhalen?" Graziadio Business Review 20 (2017). Afdrukken.
• Agentschap / overheid gesponsorde ondernemingen (GSE's) Productoverzicht 200
• Wat zijn de oorsprong van Freddie Mac en Fannie Mae?