Gentrificatie is het proces waarbij meer welvarende mensen en bedrijven verhuizen naar historisch minder welvarende buurten. Hoewel sommige stedenbouwkundigen zeggen dat de effecten van gentrificatie puur gunstig zijn, anderen beweren dat het vaak leidt tot schadelijke sociale gevolgen, zoals raciale verplaatsing en verlies van culturele diversiteit.
Belangrijkste afhaalrestaurants: wat is gentrificatie?
- Gentrificatie is een term die wordt gebruikt om de komst van meer welvarende inwoners in een oudere stad te beschrijven buurt, met een daarmee samenhangende stijging van de huurprijzen en vastgoedwaarden, en veranderingen in het karakter van de buurt en cultuur.
- Het proces van gentrificatie wordt vaak de schuld gegeven van de verplaatsing van arme inwoners door rijke nieuwkomers.
- Gentrificatie is in veel Amerikaanse steden de bron geweest van pijnlijke conflicten langs raciale en economische lijnen.
Definitie, oorzaken en problemen
Hoewel er geen algemeen aanvaarde definitie van de term is, wordt gentrificatie algemeen beschouwd als het proces waardoor traditioneel lagere inkomensbuurten worden getransformeerd - in goede of slechte zin - door een instroom van hogere inkomensbewoners en meer winstgevende ondernemingen.
De meeste wetenschappers wijzen op twee onderling samenhangende sociaaleconomische oorzaken van gentrificatie. De eerste hiervan, vraag en aanbod, bestaat uit demografisch en economische factoren die inwoners met hogere inkomens aantrekken om naar buurten met lagere inkomens te verhuizen. De tweede oorzaak, openbaar beleid, beschrijft regels en programma's die zijn ontworpen door stedelijke beleidsmakers om gentrificatie aan te moedigen als middel om initiatieven voor "stadsvernieuwing" te verwezenlijken.
Vraag en aanbod
De theorie van gentrificatie aan de aanbodzijde is gebaseerd op het uitgangspunt dat verschillende factoren, zoals criminaliteit, armoede en algemeen gebrek aan onderhoud, de prijs van binnenstedelijke woningen tot het punt waarop welvarende buitenstaanders het voordelig vinden om het te kopen en te renoveren of om te bouwen naar een hogere waarde toepassingen. Een overvloed aan goedkope woningen, in combinatie met gemakkelijke toegang tot banen en diensten in de centrale stad, maken steeds meer binnenstedelijke wijken wenselijker dan de buitenwijken voor mensen die financieel beter in staat zijn om binnenstedelijke woningen om te bouwen naar duurdere huurwoningen of eengezinswoningen huizen.
Demografie heeft aangetoond dat jonge, rijke, kinderloze mensen zich steeds meer aangetrokken voelen tot gentrificerende binnenstedelijke buurten. Sociale wetenschappers hebben twee theorieën voor deze culturele verschuiving. Op zoek naar meer vrije tijd zoeken jonge, welvarende werknemers steeds vaker in centrumsteden in de buurt van hun werk. De arbeiders in de industrie die in de jaren zestig de centrale steden verlieten, zijn vervangen door banen in financiële en hightech servicecentra. Omdat dit typisch goedbetaalde bedienden zijn, buurten dichter bij de binnenstad welvarende mensen aantrekken die op zoek zijn naar een korter woon-werkverkeer en de lagere huizenprijzen als gevolg van de vergrijzing buurten.
Ten tweede wordt gentrificatie aangedreven door een verschuiving in culturele attitudes en voorkeuren. Sociale wetenschappers suggereren dat de groeiende vraag naar huisvesting in het centrum gedeeltelijk het gevolg is van een toename van de houding ten opzichte van de voorsteden. Veel rijke mensen geven nu de voorkeur aan de intrinsieke "charme" en het "karakter" van oudere huizen en besteden graag hun vrije tijd - en geld - aan het herstellen ervan.
Naarmate oudere woningen worden gerestaureerd, verbetert het algehele karakter van de buurt en komen er meer winkelbedrijven open om het groeiende aantal nieuwe bewoners te bedienen.
Factoren van het overheidsbeleid
Demografie en de factoren op de huizenmarkt alleen zijn zelden voldoende om wijdverbreide gentrificatie te activeren en in stand te houden. Het beleid van de lokale overheid dat welvarende mensen stimuleert om oudere huizen in wijken met lage inkomens te kopen en te verbeteren, is even belangrijk. Beleidsmaatregelen die belastingvoordelen bieden voor historisch behoud, of milieuverbeteringen, moedigen bijvoorbeeld gentrificatie aan. Evenzo maken federale programma's die bedoeld zijn om de hypotheekrentetarieven in traditioneel "onderbediende gebieden" te verlagen, het kopen van huizen in gentrificerende buurten aantrekkelijker. Ten slotte, federale rehabilitatieprogramma's voor volkshuisvesting die de vervanging van volkshuisvestingsprojecten door minder dichte, meer inkomensverschillende eengezinswoningen hebben gentrificatie aangemoedigd in de wijken die ooit waren aangetast door een achteruitgang van het publiek huisvesting.
Hoewel veel aspecten van gentrificatie positief zijn, heeft het proces in veel Amerikaanse steden raciale en economische conflicten veroorzaakt. De resultaten van gentrificatie komen vaak onevenredig ten goede aan de inkomende huizenkopers, waardoor de oorspronkelijke bewoners economisch en cultureel achtergesteld blijven.
Raciale verplaatsing: de-facto-segregatie
De term gentrificatie, ontstaan in Londen in het begin van de jaren zestig, werd gebruikt om de instroom van een nieuwe "adel" van rijke mensen in buurten met lage inkomens te beschrijven. In 2001, bijvoorbeeld, definieerde een Brookings Institute-rapport gentrificatie als “… het proces waardoor een hoger inkomen huishoudens verdringen buurtbewoners met een laag inkomen, waardoor het wezenlijke karakter daarvan verandert buurt."
Nog recenter is de term negatief toegepast om voorbeelden te beschrijven van ‘stadsvernieuwing’ waarin rijke, meestal blanke, nieuwe bewoners worden beloond voor het ‘verbeteren’ van een oud verslechterd buurt ten koste van bewoners met lagere inkomens - meestal gekleurde mensen - die worden verdreven door stijgende huren en de veranderende economische en sociale kenmerken van de buurt.
Twee vormen van raciale verplaatsing in woonhuizen worden het vaakst waargenomen. Directe verplaatsing vindt plaats wanneer het effect van gentrificatie de huidige bewoners niet kan betalen stijgende woonlasten of wanneer bewoners worden verdreven door overheidsmaatregelen zoals gedwongen verkoop door eminent domein om plaats te maken voor nieuwe, hoogwaardige ontwikkeling. Sommige bestaande woningen kunnen ook onbewoonbaar worden omdat de eigenaren het onderhoud ervan stopzetten in afwachting van het beste moment om het te verkopen voor herontwikkeling.
Indirecte raciale verplaatsing van woningen vindt plaats wanneer oudere wooneenheden die worden verlaten door bewoners met een laag inkomen, niet kunnen worden betaald door andere personen met een laag inkomen. Indirecte verplaatsing kan ook optreden als gevolg van overheidsmaatregelen, zoals discriminerende "uitsluitende" bestemmingsplannen die residentiële ontwikkeling met lage inkomens verbieden.
Residentiële raciale verplaatsing als gevolg van gentrificatie wordt vaak als een vorm van de facto segregatie, of de scheiding van groepen mensen veroorzaakt door omstandigheden in plaats van door de wet, zoals de Jim Crow-wetten uitgevaardigd om de rassenscheiding in het Amerikaanse Zuiden te handhaven tijdens de post-burgeroorlog Wederopbouw tijdperk.
Verlies van betaalbare huisvesting
Het gebrek aan betaalbare woningen, lang een probleem in de Verenigde Staten, wordt nog verergerd door de effecten van gentrificatie. Volgens een rapport uit 2018 van het Harvard University Joint Center for Housing Studies, bijna een op de drie Amerikaanse huishoudens besteden meer dan 30% van hun inkomen aan huisvesting, terwijl zo'n tien miljoen huishoudens meer dan 50% van hun inkomen aan huisvesting besteden kosten.
Als onderdeel van het gentrificatieproces worden oudere betaalbare eengezinswoningen ofwel verbeterd door de inkomende bewoners ofwel vervangen door hoge huurappartementen. Andere aspecten van gentrificatie, zoals door de overheid opgelegde minimale kavel- en woningomvang en bestemmingswetten die appartementen verbieden, verminderen ook de pool van beschikbare betaalbare woningen.
Voor stedenbouwkundigen is betaalbare huisvesting niet alleen moeilijk te creëren, maar ook moeilijk te behouden. In de hoop gentrificatie aan te moedigen, laten lokale overheden soms subsidies en andere prikkels voor betaalbare woningbouw vervallen. Zodra ze vervallen, zijn eigenaren vrij om hun betaalbare wooneenheden om te bouwen naar duurdere marktconforme woningen. Positief is dat veel steden nu van ontwikkelaars eisen dat ze een bepaald percentage betaalbare wooneenheden bouwen, samen met hun marktconforme eenheden.
Verlies van culturele diversiteit
Culturele verplaatsing, vaak een bijproduct van raciale verplaatsing, treedt geleidelijk op naarmate het vertrek van oude bewoners het sociale karakter van de gentrificerende buurt verandert. Naarmate oude buurtoriëntatiepunten zoals historisch zwarte kerken sluiten, verliest de buurt zijn geschiedenis en verliezen de overgebleven oude bewoners hun gevoel van verbondenheid en inclusie. Omdat winkels en diensten steeds meer inspelen op de behoeften en eigenschappen van nieuwe bewoners, hebben overblijvende langdurig ingezetenen vaak het gevoel dat ze uit de kom zijn geraakt, ondanks dat ze nog steeds in de buurt wonen.
Verlies van politieke invloed
Doordat de oorspronkelijke bevolking met een lager inkomen wordt vervangen door bewoners met een hoger en gemiddeld inkomen, kan ook de politieke machtsstructuur van de gentrificerende buurt veranderen. De nieuwe lokale leiders beginnen de behoeften van de overgebleven oude bewoners te negeren. Naarmate de oude bewoners voelen dat hun politieke invloed verdampt, trekken ze zich verder terug uit de inspraak van het publiek en wordt de kans groter dat ze de buurt fysiek verlaten.
Voorbeelden
Terwijl gentrificatie voorkomt in dorpen en steden in de Verenigde Staten, misschien wel de sterkste voorbeelden van hoe de effecten ervan een "probleem" kunnen zijn, zijn te zien in Washington, D.C. en Californië Bay Area.
Washington, D.C.
Decennialang noemden veel zwarte Amerikanen Washington, D.C. liefkozend 'Chocoladestad' omdat de bevolking van de stad overwegend Afro-Amerikaans was. Uit gegevens van de Amerikaanse volkstelling blijkt echter dat de zwarte inwoners van de stad zijn gedaald van 71% van die van de stad bevolking tot slechts 48% tussen 1970 en 2015, terwijl de blanke bevolking met 25% toenam tijdens de dezelfde periode. Meer dan 20.000 zwarte inwoners waren van 2000 tot 2013 ontheemd, omdat Washington de hoogste mate van gentrificatie onderging.
Van de overgebleven zwarte inwoners, 23%, woont tegenwoordig bijna 1 op de 4 onder de eigendomsgrens. Ter vergelijking: slechts 3% van de blanke inwoners van Washington leeft in armoede - het laagste percentage blanke armoede in het land. Ondertussen blijven het eigenwoningbezit en het aantal beschikbare betaalbare huureenheden voor oude inwoners van Washington afnemen.
Californië Bay Area
In de Bay Area van Californië - de steden San Francisco, Oakland en San Jose - de snelle vervanging van oude arbeiders industrieën en banen bij technologie-, medische en financiële dienstverleners hebben de reeds bestaande grotendeels verdrongen Bewoners. Naarmate de gentrificatie vorderde, stegen de huisvestingskosten en de grondwaarden. Om hun winst te maximaliseren, bouwden ontwikkelaars steeds meer eenheden op steeds minder terreinen tot het punt dat de Bay Area nu het op één na dichtste stedelijke gebied in Amerika is, na Los Angeles.
Als gevolg van gentrificatie hebben torenhoge huisvestingskosten in de Bay Area veel mensen van kleur, ouderen en mensen met een handicap uit hun huizen verdreven. Van 2010 tot 2014 groeide het aantal huishoudens in het gebied met een jaarinkomen van $ 100.000 of meer met 17%, terwijl het aantal huishoudens dat minder verdiende met 3% afnam.
Een grote meerderheid van de nieuwe rijke, goedbetaalde inwoners van het gebied is blank, terwijl de ontheemde mensen van kleur zijn die minder inkomen hebben om aan huisvesting te besteden. Als gevolg hiervan is "betaalbare huisvesting" vrijwel onbestaande in het gebied van San Francisco-Oakland. De gemiddelde huurprijs voor een appartement met één slaapkamer en 750 vierkante meter in San Francisco is nu bijna $ 3.000 per maand, terwijl de gemiddelde prijs van een eengezinswoning volgens Zillow.
Een ander gevolg van de gentrificatie van de Bay Area, die rechtstreeks verband houdt met de torenhoge kosten van huisvesting, is een sterke toename van het aantal uitzettingen in San Francisco. De uitzettingen in San Francisco namen gestaag toe sinds 2009 en bereikten een hoogtepunt tussen 2014 en 2015 toen er meer dan 2.000 kennisgevingen werden gedaan - een stijging van 54,7% ten opzichte van de voorgaande vijf jaar.
Bronnen
- Lees, Loretta. "The Gentrification Reader." Routledge, 15 april 2010, ISBN-10: 0415548403.
- Zuk, Miriam. "Gentrificatie, verplaatsing en de rol van overheidsinvesteringen." Stedenbouwkundige literatuur, 2017, https://www.urbandisplacement.org/sites/default/files/images/zuk_et_all_2017.pdf.
- Richards, Kathleen. "The Forces Driving Gentrification in Oakland." East Bay Express, 19 september 2018, https://www.eastbayexpress.com/oakland/the-forces-driving-gentrification-in-oakland/Content? oid = 20312733.
- Kennedy, Maureen en Leonard, Paul. "Omgaan met buurtverandering: een inleiding op gentrificatie en beleidskeuzes." Brookings Institute, 2001, https://www.brookings.edu/wp-content/uploads/2016/06/gentrification.pdf.
- Zukin, Sharon. "De dood en het leven van authentieke stedelijke plaatsen." Oxford University Press, 13 mei 2011, ISBN-10: 0199794464.
- Herber, Chris. "De betaalbaarheid van huisvesting meten: de 30-procent van het inkomen beoordelen." Gezamenlijke centra voor huisvestingsstudies, September 2018, https://www.jchs.harvard.edu/research-areas/working-papers/measuring-housing-affordability-assessing-30-percent-income-standard.
- Beschuit, David. "Afscheid van Chocolate City," D.C. Beleidscentrum, 20 juli 2017, https://www.dcpolicycenter.org/publications/goodbye-to-chocolate-city/.